Ley de Alquileres: distintos sectores se pronunciaron contra el aumento del 50%

Según la normativa vigente de la Ley de Alquileres, el ajuste de enero 2022 supera el índice de la inflación.

Luego del último aumento estipulado que supera el 50%, vuelve el debate de cómo subsanar las tensiones entre inmobiliarias e inquilinos. El 2021 estuvo caracterizado por un reclamo sobre la ley de alquileres y las normativas contractuales que restringen los acuerdos inmobiliarios e inflan sus precios. Según el último relevamiento realizado por un portal inmobiliario, el año pasado culminó con subas por encima de la inflación y se estima que en el primer trimestre de este año, el aumento rondará entre el 51% y el 53%. 

“Luego de transcurrido el primer año de vigencia de la Ley 27.551, vencido el DNU 66/2021 (sobre el congelamiento de alquileres) y habiéndose establecido el primer incremento anual, el mercado locativo ha vuelto a su normalidad, debido a que la mayor inseguridad por parte de los propietarios era el resultado del porcentaje de aumento anual que se aplicaría", comentó Ariel Rodríguez, CEO de ValueBet Inmuebles, en una entrevista.

Para la Federación de Inquilinos Nacional, es necesaria una nueva intervención por parte del Gobierno para regular la dinámica inmobiliaria y controlar los aumentos que se volvieron muy difíciles de sostener. Por su parte, Martín Líbera, titular de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires (CIBA), resaltó que es necesario un margen de negociación reglado para que los acuerdos de alquileres se adapten a la necesidad de las partes. “Creo que sería bueno volver a los contratos a dos años, que en un país con tanta incertidumbre es bastante”, remarcó.

Mientras tanto, la diputada nacional del Frente de Todos, Marcela Passo, declaró que la Ley de Alquileres vigente fue problemática “tanto para inquilinos como para propietarios” y que su implementación trajo en consecuencia un importante incremento en los precios de alquileres y el retiro masivo de propiedades del mercado.

“Hay que replantear la ley y convocar a todos aquellos que formaron parte de esta decisión para encontrar una solución sostenible que le dé tranquilidad tanto a los propietarios como también a los inquilinos”, dijo la diputada en exclusiva para IP Noticias.

 

¿Cómo se calculan los aumentos de alquileres según la ley vigente?

Acorde a la Ley 27.551, los ajustes deberán realizarse acuerdo a un promedio entre la inflación general y los salarios de los trabajadores en relación de dependencia. El índice indicativo para calcular el aumento se realiza en base a los parámetros establecidos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), llamados “Índices para Contratos de Locación” (ICL):

  1. Para saber el porcentaje de ajuste, se debe comprar el ICL del día de iniciado el contrato, el ICL de la primera actualización. 
  2. Si se quiere saber el porcentaje de aumento durante el primer año de alquiler, se debe dividir al ICL actual por el ICL del día de inicio del contrato. 
  3. El importe actualizado se puede resolver al tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de manera mensual.
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Evergrande: default del gigante inmobiliario chino

La agencia de calificación crediticia Fitch anunció que la empresa ingresó en cesación de pagos. Se prevé un "sismo económico" en el mundo.

La agencia de calificación Fitch notificó que el gigante inmobiliario chino Evergrande entró en cesación de pagos. La información fue publicada por Fitch un su sitio web oficial. La firma debía realizar un desembolso de 82,5 millones de dólares, detalló AFP. Por el incumplimiento de su deuda en moneda extranjera Evergrande ahora tiene una calificación de riesgo en la categoría C. La rebaja "refleja el impago de cupones con vencimiento el 6 de noviembre de 2021 y el período de gracia vencido el 6 de diciembre", explicaron desde Fitch.

¿Cómo afecta la crisis de Evergrande a la economía mundial?

La economía china está a la merced del futuro de Evergrande, el gigante inmobiliario cuya crisis tiene el poder de generar una desestabilización del mercado mundial. Esta calificación de riesgo aplicó para la constructora de viviendas Evergrande y sus subsidiarias, Hengda Real Estate Group Co., Ltd y Tianji Holding Limited. Sin embargo, la firma todavía no entró en procedimiento de quiebra ni "otros procedimientos formales de liquidación", indicaron. La primera reacción del mercado mundial fue una pronunciada caída de los precios en las acciones de la Bolsa de Valores de Nueva York. Varios economistas coincidieron que la disminución accionaria se dio como una reacción frente a la inminente quiebra de Evergrande. "El colapso de Evergrande sería la prueba más grande a la que se ha enfrentado el sistema financiero de China en años", declaró Mark Williams, economista jefe para Asia de Capital Economics.

¿Qué es Evergrande?

Evergrande es una empresa inmobiliaria fundada en 1996 por el empresario Hui Ka Yan, que se convirtió rápidamente en el segundo mayor desarrollador de emprendimientos en China. El mercado del real state es uno de los principales motores de la economía de este país y representa un 28% del Producto Bruto Interno del país.

Su modelo de negocios constaba en aprovecharse del crédito fácil que lo habilitaba a construir con dinero prestado por bancos, proveedores y clientes; gracias a su sistema, conseguía vender los proyectos sin terminar y volvía a invertir el dinero conseguido en otros emprendimientos.

Según la revista Caixin, uno de los grupos de periodismo de investigación más importantes de China, Evergrande acumuló la construcción de 800 proyectos de los que han debido paralizarse la mitad debido a la falta de inversión en el mercado inmobiliario.

La caída del gigante chino

La empresa inmobiliaria, una de las principales responsables de la burbuja de mercado con la que lidia la economía china, se enfrenta a un inminente default: a finales de esta semana deberá pagar 83.5 millones de dólares en intereses, cantidad que reportó que aún no puede afrontar.

A principios de septiembre, Evergrande ya había advertido que estaba teniendo problemas de liquidez, que ponía en jaque su sistema de financiación de proyectos, lo que traería como consecuencia una incapacidad para continuar con emprendimientos que lo habilitaran a obtener ganancia.

Además de no poder continuar con su dinámica de inversión, las ventas de propiedades están en una abrupta caída desde junio del año pasado y se hundieron en un 26% interanual. A esta crisis se le suma la campaña regulatoria por parte del Estado chino, iniciada en agosto de 2020 en preocupación por la inminente burbuja, y comenzó a limitar a los bancos a la hora de otorgar créditos y facilidades a las empresas inmobiliarias.

¿Qué reacciones prevé el default?

Se estima que el gigante chino es la inmobiliaria más endeudada del mundo. Evergrande cuenta con grandes inversores a nivel mundial, como Allianz, Ashmore y BlackRock. Además, uno de los principales mercados con el que se relaciona Argentina para la venta de sus productos es China: cualquier colapso de la economía del país asiático tiene la posibilidad de extenderse a la región de manera negativa.

Mientras tanto, el gobierno de China ya ha comenzado a planificar qué tipo de intervención estatal podría ayudar a que Evergrande no provoque un estrepitoso efecto dominó que culminaría en una crisis mundial económica.

“Sospechamos que las autoridades intervendrán, pero optarán por una reestructuración organizada más que un rescate. Lo más probable es que algo así ayudase a los compradores de vivienda afectados, mientras que los acreedores privados tendrían que asumir algunos costes”, consideró la consultora Capital Economics.

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Legislatura CABA: aprobaron los proyectos inmobiliarios de las Costaneras Norte y Sur

La rezonificación afecta de forma directa más de 100 hectáreas de la costa porteña: se habilitaría la venta y construcción de edificios privados de lujo.

El jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, logró que la Legislatura apruebe cuatro polémicos proyectos inmobiliarios en CABA. Las propuestas cuentan con el aval de la mayoría oficialista que responde a Larreta y generaron el repudio de un numeroso grupo de vecinos que piden la protección de los espacios verdes en la ciudad. El rechazo de la ciudadanía a los proyectos de urbanización del jefe de Gobierno y su bloque Vamos Juntos, también fue expresado en las bancas opositoras del Frente de Todos.

¿Cuáles son los cuatro proyectos inmobiliarios?

Los proyectos inmobiliarios aprobados por Larreta y Vamos Juntos son cuatro: la rezonificación de Costa Salguero y Punta Carrasco, la construcción de torres de lujo en terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca, la edificación de once torres en ocho barrios porteños y la "regularización" de obras en contravención. El bloque oficialista ya firmó los cuatro dictámenes la semana pasada mientras que el FDT denunció que no era posible agregar temas a las iniciativas a debatir.

La sesión inició al mediodía y diversas organizaciones socioambientales realizan una protesta frente a la Legislatura desde las 10 de la mañana.  Entre los convocantes a la manifestación se encuentran el Frente de Todos, la cátedra de Ingeniería Comunitaria de la UBA y la Defensoría de Laburantes y Vecinos de la Ciudad. Entre los lemas de las organizaciones, destacan: "Resistencia verde", "Basta de torres" y "Larreta: el río no se vende".

Los proyectos en detalle

Dentro de los proyectos de ley, los dos primeros afectan de forma directa a más de 100 hectáreas de la ribera porteña. La rezonificación de Costa Salguero y Punta Carrasco habilitaría la venta y construcción de edificios privados en estos dos predios públicos.

Por otro lado, el segundo proyecto autorizaría a la empresa IRSA a la construcción de un barrio privado con torres de 45 pisos sobre un humedal, conocido como ex Ciudad Deportiva de Boca. Este último está ubicado en Costanera Sur, pegado a la Reserva Ecológica y abarca 71 hectáreas.

En el "paquete inmobiliario" de Larreta también se encuentra un tercer proyecto sobre convenios urbanísticos, que incluye once negocios del Gobierno de la Ciudad con varias empresas privadas para construir torres en diferentes barrios.

Por último, el cuarto diseño urbano se basa en un "régimen de regularización de obras y construcciones llevadas a cabo en contravención al Código de Edificación". Según las organizaciones ambientales, esta propuesta busca "blanquear" los edificios construidos ilegalmente en CABA, sin considerar a los espacios verdes.  

El rechazo a la "navidad inmobiliaria" de Larreta

Distintas voces de organizaciones ambientales y del bloque del Frente de Todos se elevaron contra las propuestas inmobiliarias de Larreta. El legislador del FdT, Matías Barrotaveña, declaró a Página 12 que el jefe de Gobierno "pretende esconder decenas de excepciones inmobiliarias votándolas en diciembre. En una sesión se lleva puestas 100 hectáreas de la ciudad y la calidad de vida de los porteños mientras transfiere miles de millones de dólares a los grandes desarrolladores". Por su parte, el titular del Observatorio del Derecho a la Ciudad, Jonatan Baldiviezo, indicó que “la Legislatura prepara una nueva navidad inmobiliaria", y repudió "la gobernabilidad de la ciudad, basada en la connivencia entre el poder económico y el poder político". 

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CABA: Legisladores advierten sobre convenios inmobiliarios

El legislador del FDT Matías Barroetaveña habló sobre un paquete de proyectos inmobiliarios que obtuvo un dictamen favorable en la Legislatura.

El legislador porteño del Frente de Todos (FDT) Matías Barroetaveña habló sobre un paquete de 16 proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires que obtuvo un dictamen favorable en la Legislatura local.

Se trata de un plan para construir torres en once barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por fuera de lo que indica el Código Urbanístico. “Es extremadamente llamativa la velocidad con la que se tratan estos asuntos”, dijo.

“El PRO hizo su propio Código Urbanístico y lo modificó en casi un tercio”, explicó Barroetaveña y advirtió que “ahora suman todas estas excepciones”. Por otro lado, detalló que “la idea del convenio urbanístico es que el privado saque un provecho, pero porque está haciendo algo por el bien público”. Sin embargo, “aparecieron estos convenios sin ningún beneficio público”, afirmó. 

Por último, el legislador expresó: “Dijeron que el beneficio para la Ciudad sería sumar 3.700 millones de dólares, pero la Ciudad no necesita rifar su planificación y calidad de vida por este dinero”. Con razón del historial de los votos de los legisladores del partido gobernante en la Ciudad de Buenos Aires, Barroetaveña dijo que “el PRO no cuida el patrimonio”.

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